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Emprunter sans un dossier solide, c'est possible !

Publiée le 30/05/2018

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Pour boucler leur projet d’acquisition, ces concubins présentant un profil risqué devront à la fois convaincre un banquier de leur prêter et un assureur de les couvrir.

Un CDI de chargée de clientèle en poche, après plusieurs contrats courts : le poste décroché par Lorelei signe le top départ, pour son couple, d’un projet d’achat d’une maison en périphérie de Lyon. A 38.000 euros, leurs revenus permettent de viser environ 1.100 euros de mensualité, pour une capacité d’endettement de 260.000 euros sur vingt-cinq ans. Un prêt longue durée auquel les banques, du fait de la hausse des prix de la pierre, consentent à nouveau. Pour preuve, ce type d’emprunt pèse 30% de la production actuelle. Quant à l’apport personnel du couple, limité aux frais de notaire, il ne devrait pas non plus bloquer le projet : la pratique est, elle aussi, à nouveau tolérée.

Pour le reste, leur cas s’annonce autrement plus délicat. Nicolas se salarie en effet via sa société, UniVR Studio, une start-up de réalité virtuelle. Comme la structure existe depuis 2014, il dispose heureusement des trois bilans exigés. Cela n’empêchera pas les banquiers de lui réclamer, en plus de ses justificatifs de revenus, un prévisionnel d’activité et ses antécédents professionnels. "Le plus sage sera de solliciter l’établissement accompagnant l’entreprise, plus enclin à prêter à son dirigeant", explique Sandrine Allonier, directrice des relations banques chez Vousfinancer.com.

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Revenus et dépenses, le budget de Lorelei et Nicolas :

Second point d’achoppement : le handicap physique dont souffre Lorelei, considéré par les banques comme un risque aggravé de santé. Pas sûr que la convention Aeras, qu’elles préconisent alors en guise d’assurance, sous réserve que l’emprunt n’excède pas 320.000 euros, constitue la solution. Exclusions de garantie, délais de traitement à rallonge… le pool d’assureurs en charge de ces contrats ne manque pas d’occasions de décourager l’acquéreur. "Rien ne les oblige à couvrir l’emprunteur. Ils ne se bousculent d’ailleurs pas, malgré le surcroît de prime", confirme Julie Charpin, responsable juridique de l’Association des paralysés de France. Mieux vaudra s’adresser à l’association des accidentés de la vie (Fnath) qui dispose d’un contrat spécifique, via Axa. "Les dossiers y passent plus facilement", assure Laurent Munoz, directeur d’agence Vousfinancer.com à Lyon. Lorelei devra, malgré tout, y mettre le prix : sa couverture coûtera trois fois plus cher que celle de son compagnon, à 0,72% (soit 21.700 euros au total).

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Enfin, dernier point à considérer : l’opportunité d’un achat dans le neuf. Leurs revenus leur donnent en effet droit au prêt à taux zéro (PTZ), pour une bonne part de l’emprunt. De quoi porter leur enveloppe globale à 285.000 euros. L’équivalent d’un trois-pièces en rez-de-chaussée, vers Villeurbanne… presque comme une maison !

Nos cinq préconisations pour les placements du foyer :

  • 1. Un bonus fiscal dédié

Une option à cocher, au moment d’ouvrir une assurance vie : il n’en faudra pas plus à Lorelei pour profiter, en tant que travailleuse titulaire de l’allocation adulte handicapé, des atouts du “contrat épargne handicap”. Parmi ceux-ci, un rabais sur son (futur) impôt sur le revenu, de 25% de ses versements, retenus dans une limite de 1.525 euros par an.

Le patrimoine du couple et nos recommandations pour leurs placements :

  • 2. Un contrat à souscrire

De son côté, Nicolas pourra ouvrir une assurance vie classique, de préférence sans frais d’entrée. De quoi profiter de la nouvelle fiscalité liée aux versements d’après septembre 2017 : si jamais il devenait imposable, ses retraits ne supporteraient, avant quatre ou huit ans, que 30% de PFU, au lieu des 50,5% et 30,5% appliqués auparavant.

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  • 4. Privilégier le neuf

Atout du neuf sur l’ancien : dans leur zone, c’est le seul type d’achat donnant encore accès au prêt à taux zéro. Ce financement gratuit permettra d’augmenter leur budget total, pour des frais de notaire et un apport réduits. De quoi contrebalancer les prix, plus élevés, du neuf, et viser un trois-pièces à Villeurbanne.

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  • 3. Deux LEP à vite ouvrir

À leur Livret A, ces concubins préfèrent un LEP. Leurs revenus 2016, inférieurs aux plafonds en vigueur, leur donnent dès cette année accès à ce livret au taux dopé. Soit jusqu’à 15.400 euros cumulés, rémunérés à 1,25% net. Pas sûr qu’ils conservent ce droit en 2019, du fait de la hausse de leurs salaires.

  • 5. Une option à cocher

L’année blanche est-elle la bonne pour que Nicolas, qui détient 30% de sa start-up, se verse des dividendes ? Pas de faux espoirs : ces revenus seront taxés, lors de la déclaration 2019. Mieux vaudra qu’il opte alors pour l’imposition au barème plutôt qu’au PFU de 30%, un abattement venant réduire la ponction totale à 25,6%.

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