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INVESTISSEMENT LOCATIF PINEL : NOS CONSEILS POUR RÉUSSIR VOTRE OPÉRATION

Publiée le 28/08/2017

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Dans le viseur du gouvernement, le dispositif d'investissement locatif Pinel pourrait être raboté l'an prochain. Ou tout bonnement disparaître. D'ici là, des opportunités restent à saisir pour les investisseurs en quête d'un bon planimmobilier . Nos conseils.

Superbes logements témoins, avantages scaux surévalués, charges passées sous silence... Les promoteurs en loi Pinelenjolivent souvent la situation ! Ne vous laissez pas influencer et informez-vous de votre côté sur les biens à vendre, no-tamment via les sites spécialisés. N’oubliez pas que l’ emplacement du programme et la qualité de la construction doivent être vos principaux critères de choix. Et méditez ce conseil donné par tous les bons professionnels : même si le logement visé est destiné au marché locatif, agissez comme si c’était votre future résidence personnelle.

Sélection de la résidence. Il faut se rendre sur place afin de vérifier l'attractivité du quartier

Choisir un logement neuf mis en vente en l’état futur d’achèvement (Véfa), autrement dit sur " plan", n’est jamaissimple. Commencez par consulter Internet : les sites spécialisés comme Selogerneuf.com, Explorimmoneuf. com ou Immoneuf.com décrivent les projets de la plupart des promoteurs, nationaux et régionaux. Cliquez également sur les sites des promoteurs (Nexity, Bouygues, Kaufman & Broad, Cogedim...), en général très précis, et n’hésitez pas à visiter sur place leurs anciennes réalisations, quitte à faire quelques dizaines de kilomètres en voiture. Si l’une des ores présentées retient votre attention , rendez-vous ensuite à la bulle de vente où se trouvent la maquette de l’appartement témoin et le dossier du per- mis de construire qui en détaille tous les aspects techniques. Ne négligez pas d’aller sur le terrain an de vérifier si le quartier qualifié d’attractif par le vendeur l’est réellement. De vilaines tours sortent déjà de terre? Direction la mairie pour examiner le plan local d’urbanisme (PLU) qui fixe les limites de superficie et de hauteur des immeubles.

>> Notre service : Découvrez tous les programmes de logements neufs en Pinel actuellement en vente en France

Avantage fiscal . S'il n'est pas supérieur aux rabais accordés sur les loyers , inutile de se lancer

La formule de défiscalisation de la loi Pinel est simple : vous obtiendrez 12, 18 ou 21% de réduction d’impôts sur le prix d’ achat (dans la limite de 300.000 euros et de 5.500 euros par mètre carré), selon que vous louerez votre bien durant 6, 9 ou 12 ans. Mais gare à ne pas vous laisser éblouir par ce dispositif, car les gains d’impôts ne sont peut-être pas suffisants pour justifier votre achat. Vous devez comparer l’avantage fiscal octroyé avec le manque à gagner qu’il peut entraîner. Car, sachez-le, les plafonds de loyers exigés par la loi sont inférieurs de 10 à 15% à ceux du marché. Si cette différence n’est pas compensée par l’économied’impôts, il ne faut pas vous lancer. N’oubliez pas non plus d’intégrer dans vos calculs le surplus d’impôts dû aux loyers encaissés. Sinon, la rentabilité risque d’être inférieure à celle espérée.

  1. Pendant toute la période d'engagement locatif, le bien ne peut être vendu

Pour ne pas perdre la réduction d’impôts ou devoir la rembourser, vous devez respecter les règles édictées par l’ administrationfiscale, qui sont assez contraignantes. En premier lieu, les immeubles concernés par le dispositif doivent satisfaire à certains critères de confort et de performance énergétique , et être implantés dans des zones géographiques où le marché du logement est tendu. En plus des loyers plafonnés, les ressources annuelles des locataires ne doivent pas excéder certains montants. Enfin, le propriétaire doit mettre son bien en locationpendant une durée minimale de 6 ou 9 ans (renouvelable par période de 3 ans dans la limite de 12 ans) et ne peut le céder àquiconque durant sa période d’engagement. Un point positif à relever : contrairement aux dispositifs fiscaux précédents, le Pinel autorise le propriétaire à loger ses parents ou ses enfants (à condition que les plafonds de loyer et de revenus soient respectés). A noter aussi que la fin du dispositif Pinel est prévue pour le 31 décembre 2017.

Marché locatif. N'hésitez pas à sonder les agence locales pour savoir si la demande est forte

S’attacher à l’emplacement du bien, à l’état du marché locatif dans le quartier et à la qualité de construction de l’immeuble sont les trois principales clés de la réussite de l’ investisseurimmobilier. Pensez à la location, bien sûr, mais n’oubliez pas qu’il faudra d’ici quelques années revendre votre logement : même s’il est destiné à être loué, soyez aussi exigeant, notamment vis-à- vis de son environnement (écoles, espaces verts , transports en commun, commerces ...), que s’il s’agissait de votre propre résidence principale. Et assurez-vous auprès des agences que la demande locative existe. D’une manière générale, évitez les villes de taille moyenne ou qui sont en déclin démographique, comme Angoulême, Avignon , Chartres, Dinan, Périgueux, Perpignan ou Vichy , où le taux de logements vides est déjà très important.

Inoccupation des lieux . Vous n'avez pas plus de 12 mois pourtrouver votre locataire

Le fisc vous octroie un an, pas un jour de plus, pour trouver un locataire à partir de la fin de la construction de la résidence (achat sur plan) ou de la date de signature de l’ acte notarié(logement neuf achevé). Dans certains cas, ce délai peut être insuffisant. Personne n’est intéressé par votre bien ? Alors baissez le loyer de 10%, cela vaudra mieux que de devoir rembourser l’économie d’impôts empochée. Et si le locataire en place donne congé avant la n de votre durée d’engagement ? Vous devrez trouver un autre occupant, dans le même délai d’un an, mais, en plus, il faudra pouvoir justifier de vos recherches ( petites annonces dans les journaux ou sur des sites Internet , re- cours à une agence...). Sachez enfin que les sommes perçues au titre de l’assurance "vacance locative" ne sont pas considérées par le fisc comme des loyers.

Rentabilité. Les simulations des commerciaux ne tiennent pas compte de certaines dépenses

Méfiez-vous, les commerciaux présentent toujours une simulationchiffrée, sans entrer dans les détails. Exemple : ce 70 mètrescarrés acheté 150.000 euros et loué 900 euros par mois garantirait un rendement de 7,20%. Faux ! Votre vendeur oublie les dépenses d’ entretien , la taxe foncière, les charges de copropriété et les périodes d’inoccupation pendant lesquelles vous ne touchez rien . Or, ces dépenses amputent de 15% les revenus locatifs. Assurez-vous aussi que le rendement est supérieur de 1 point minimum à celui des placements financiersclassiques (2,50% pour une bonne assurance vie ). Sinon, à quoi bon s’embêter à gérer un bien immobilier....

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Le package proposé par le promoteur n'est pas toujours rentable

Sélection du logement, plan de financement, gestion locative , contrats d’assurance... Aujourd’hui , les promoteurs proposent quasiment tous des packages locatifs complets , grâce auxquels les investisseurs, une fois le chèque signé, ne s’occupent plus de rien. Attention quand même, la formule du package, certes trèscommode, se révèle quelquefois dangereuse. A commencer par le prix souvent prohibitif de cette organisation multiservice. Exemple : 12 à 15% du montant des loyers sont prélevés au titre de la gestion locative et de l’ assurance loyers impayés . Sans compter les 8 à 12% de commission d’achat si la transaction passe par lecommercial d’un réseau de vente, qui s’est servi au passage. Quant au taux de crédit proposé, prenez le temps de le comparer avec ceux des établissements bancaires , car certains commercialisateurs prennent également une marge à cetteoccasion.

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