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Les risques de l’arrêt prématuré d’un régime fiscal immobilier

Publiée le 02/04/2017

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La réduction d’impôt fait bon ménage avec l’immobilier locatif. C’est le cas pour l’actuel dispositif Pinel, prolongé jusqu’à la fin de 2017, et pour tous les régimes qui l’ont précédé (Duflot, Scellier, Robien, etc.).

Toutefois pour se voir définitivement attribuer cette carotte fiscale, le contribuable qui opte pour un « Pinel » s’engage à suivre des règles très strictes liées à la durée de location, au montant du loyer et au niveau de ressources du locataire. Il suffit que l’une de ces conditions ne soit pas respectée pour que l’économie d’impôt soit remise en cause.

« La cession du bien est souvent la première idée qui vient à l’esprit quand on fait face à des soucis financiers ou de famille, car le bien en question n’est pas directement indispensable. Rien n’empêche de le vendre, même si l’on est engagé dans un dispositif fiscal. Toutefois, la facture sera salée », prévient Barbara Thomas-David, notaire à Paris.

Trois cas sans casse

La loi prévoit trois situations où le contribuable (ou son conjoint) est en mesure de sortir d’un régime immobilier par anticipation sans casse fiscale à la clé : le décès, le licenciement avec un contrat de travail rompu à l’initiative de l’employeur (à l’exclusion de la rupture conventionnelle) et la survenance d’une invalidité de deuxième ou troisième catégorie. Pour ces cas exceptionnels, l’allégement d’impôts obtenu au cours des années passées est définitivement acquis, même si le bien est vendu plus tôt que prévu.

En revanche, pour tous les autres cas, l’arrêt avant terme du dispositif change la donne et remet en cause l’avantage fiscal de façon rétroactive. Dans un divorce, par exemple, « dès lors que le ménage fiscal constitué par le couple n’existe plus et qu’il y a cession, cet avantage fiscal vole en éclats », explique Florence Nicolas, conseillère en gestion de patrimoine chez Cholet Dupont.

Lire aussi :   Immobilier locatif : très cher divorce

Par conséquent, « une vente prématurée va contraindre à rembourser la totalité des économies d’impôts obtenues depuis le début du régime », souligne Christine Vassal-Largy, directrice du pôle immobilier de Thésaurus. « Cette rétrocession des sommes au fisc s’effectue rapidement et souvent en une seule fois, lors de l’année de la cession du bien », précise Me Thomas-David.

« Le remboursement de telles sommes n’est pas dramatique dès lors que le dispositif est stoppé en première ou en deuxième année. En revanche, les montants sont élevés après quatre ou cinq ans », nuance-t-elle. La facture est d’autant plus élevée pour le vendeur, qu’en plus de l’argent à rembourser, il doit « s’acquitter d’intérêts de retard de 0,4 % par mois ». « Ces derniers sont automatiquement calculés et exigés par le centre des impôts », insiste Mme Nicolas.

Eviter une requalification fiscale

Autre désagrément à prévoir en cas de vente anticipée : « Un bien neuf remis sur le marché quelques années seulement après sa livraison a de fortes chances d’afficher une décote et donc de générer une moins-value », prévient Mme Vassal-Largy. Bien que récente, l’habitation aura du mal à séduire des investisseurs, ces derniers ne profitant plus de l’avantage fiscal. « Mieux vaut généralement conserver le bien une dizaine d’années afin de sortir de l’opération immobilière sans perte ou espérer empocher une plus-value », reconnaît-elle.

Pour éviter une requalification fiscale, les couples en passe de divorcer ont deux parades possibles. La première consiste à ce que l’un des deux rachète à l’autre sa quote-part du logement. C’est souvent celui (ou celle) ayant les revenus les plus importants et capable de continuer à rembourser seul(e) le prêt en cours. Dans ce cas, « les avantages fiscaux passés et futurs ne se sont pas remis en cause ». « Le nouveau et l’unique propriétaire demande une reprise du dispositif là où il en est. Il n’y a pas de rupture », indique Elodie Frémont, notaire à Paris.

Trois cas de figure qui alourdissent la facture

Résidences services et TVA : en plus de l’avantage fiscal à rembourser au fisc en cas de cession avant terme, le contribuable devra aussi rétrocéder une partie de la TVA immobilière dont il a été exonéré. Exemple : une cession après quatre ans de détention l’obligera à rétrocéder au fisc 16/20es du montant de la TVA.

Travaux et déficit foncier : le code général des impôts prévoit une remise en cause d’un déficit foncier (obtenu à la suite de travaux) déduit du revenu, dès lors que le bien n’a pas été loué de façon effective et permanente pendant trois ans. Plus précisément jusqu’au 31 décembre de la 3e année suivant l’imposition du déficit sur les revenus.

Taxe sur la plus-value : la cession d’un bien locatif avant quinze ans de détention expose au paiement de la taxe sur la plus-value immobilière. Une vente avant vingt-deux ans oblige au règlement des prélèvements sociaux de 15,5 %.

Le repreneur ne doit pas oublier de signifier par écrit ce changement au fisc. Il doit joindre ce courrier à sa nouvelle déclaration fiscale en solo. La seconde solution, plus temporaire, prévoit une conservation du logement locatif en indivision entre les ex-membres du couple, jusqu’à la fin du régime. Les deux contribuables conviennent de se partager l’avantage fiscal au prorata de la détention du bien.

Un conseil avant de s’engager dans un investissement locatif neuf : privilégier la souplesse en choisissant la « date de sortie » la plus proche possible. Pour un Pinel, la durée minimale d’engagement est de six ans, avec la possibilité de la renouveler une ou deux fois par période de trois ans.

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